518.催收物业费的22个核心要点
01开展案例分析会
将解决业主欠费、催缴物业费作为一个长期研究和探讨的课题，以案例分析会的形式，对重点欠费户、长期欠费户制定针对性的策略，有效提高收费效果。
02加强物业服务企业管理措施1、分片分楼，责任到人。给所有收费人员下达指标任务，注意在分配任务时要做到公平合理，不仅要考虑总体数量，还要考虑区域内“钉子户”的分布。2、善考核机制。收费工作是物业服务企业客服部面临的最难的工作。将收费效果与收费人员个人的工资、奖金、其他福利措施挂钩，可以每周、每月都公布收费的考核百分比，不断激励收费人员创造高绩效，调动收费人员的工作积极性。03对收费人员进行培训为客服部收费人员提供内部及外部收费培训交流活动，提高其物业服务水平和收费技能。通过不断学习掌握收费技巧。
04把握好时间 其他人的休息日往往是收费人员的工作日，因此要加强节假日催收物业费工作，确保收费人员在周末全员上岗，确保必要的夜间值班（一般至晚8点即可）。 但一定要注意，除非有极端个别情况，以下时间一定不要催费： 1、正月初一。元旦为新岁之首，这一天不要上门讨债，传统上认为这一天讨债叫“倒运”，对借贷双方均不吉利。2、中秋、元旦等。这些重要节日不要上门讨债，否则会引起业主的极大反感。 3、每天早上。旦晨为一日之首，每天开市（第一次成交）前不要上门讨债，传统上认为早上讨债叫“霉运”“没头彩”，对借贷双方均不吉利。05顺便提醒法顺便提醒法，即不经意催缴法，就是在为业主提供相关物业服务过程中或者提供物业服务后，好似不经意地顺便提醒业主缴费的方法。例如为业主发放包裹后或者为业主入户维修完毕后，提醒业主缴纳物业费。
06个别问题及时解决有的业主欠费只是因为原先报修的问题没有得到及时解决，如楼道的灯泡坏了，业主反映过几次却总是没人来修理，引起业主不满而拒绝缴纳物业费。在这种情况下，可能仅仅需要较小的付出，就能换得业主的满意与及时缴费。个别问题解决了，业主欠费问题也就解决了。找到影响欠费的个别问题后，就是找到了欠费的症结所在，能够事半功倍。
07借助外力多方协调有些矛盾纠纷，光靠物业服务企业的力量很难解决。尤其是开发遗留等问题，如果问题比较普遍存在，就要想办法协调开发商、施工单位、政府主管部门去协调解决，满足业主的诉求，进而促成业主缴费。
08合理选择催缴方式在各种催缴方式的选择上遵循如下原则：
1、先礼后兵。优先顺序是：电话催缴、书面催缴、上门催缴、律师函、起诉。
2、具体问题具体分析，不同类型的欠费采取不同的催缴方式。对于“老赖”型欠费业主，有必要采取法律手段。
09电话催缴注意事项1、第一次给业主打电话的主要目的在于提醒业主做好缴费准备，表达的意思是向业主进行提示，不要显得是在要债。要达到的具体效果包括：询问清楚业主何时能缴；业主更方便用什么方式缴费（到管理处缴纳是上门收费？刷卡还是现金？）；预约时间。2、打电话之前要做好精心准备，做好计划，将业主档案放在手边并做好记录。 3、要注意电话礼仪，展现专业素质。 4、语言简洁明了，用词要准确。 5、语速不宜过快，语气要诚恳。 6、在电话中不要过多强调合同约定。7、坚持己方意见，不要偏离目标，始终引导业主回到付清欠费的问题上来。10书面催缴有必要 除了电话催缴，最主要的催缴物业费的方式还有书面催缴。但运用书面催缴方式时应注意技巧。例如，为了让欠费业主及时缴费，某物业公司在小区内贴出了《温情催费通知书》。通知书中首先感谢已缴费业主对物业公司的支持。对于未缴费的业主，通知书中称：“物业费不催是一种信任，催是真的急了；每次给您打电话前，我们都是想了又想，练了又练，勤了怕您烦，懒了怕您忘；做物业真的不容易，业主们，××××年只剩1天了……客服妹子、维持秩序的大哥、保洁阿姨的工资全靠您的支持啦！”这份通知书可谓剑走偏锋，大改很多物业公司堵锁眼、停水停电、半夜上门催缴等不甚高明且容易引发冲突的催缴方式，幽默之余也起到催收物业费的效果。 此外，从法律规定来看，书面催缴有其重要性和必要性。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。” 在审判实践中，有的法院正是以书面催缴物业费作为物业服务企业向人民法院起诉欠费业主的前置程序。例如，《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》第十六条第一款规定：“物业服务人未以书面形式向业主催交物业服务费而直接提起诉讼的，应当告知其先行向业主送达催交通知书；物业服务人坚持起诉的，不予受理。”因此，物业公司要重视书面催缴方式，书面催缴既可以为物业公司留存重要证据，严格来讲，还是物业公司对欠费业主提起诉讼的前置条件。11适当向业主诉苦 即向欠费业主示弱和诉苦，声称收取物业费是公司派给自己的任务如自完不成就只能领取基本工资，生活将受到很大影响等。这一方法本质上是利用人普遍存在的同情心，使其同情弱者并自觉缴纳欠费。使用方法时要注意，应在第二次或第三次催缴时使用，不要一开始催缴时就使用，如果一开始就使用很容易被对方理解成故意设置的“圈套”。12“死缠烂打” 对于有些欠费业主，必须使出“拼命三郎”的精神来，收费人员能或者协同其他人员要不断提醒欠费业主。这样可以使欠费业主时刻记挂自己的欠费，最终疲于应付，只好选择“一还了之”。13找到“痛点”每个业主都有自己的工作、社会和家庭背景，有不同的性格特点还有特定的活动规律。在催缴物业费时要仔细研究，详尽地分析目标对象的社会背景、性格喜好及活动规律，不要盲目纠缠，找出目标对象的弱点，集中力量加以突破。找准了“痛点”，将是一种以逸待劳之法，有望收到事半功倍之效。例如，对于原地拆迁户欠费的，本村支书可能比较有威信可以通过他的影响力解决；又如，有的人特别在意自己在单位的形象，在乎自己的名声，有些情况下选择到其单位收账亦可考虑。
14将欲取之，必先予之先予后取，予小取大。主动向欠费业主示好，给予其小礼品，让其不好意思再欠费。礼品的价值及给予对象要根据情况做调整。此方法不但适用于催缴物业费，也被很多物业服务企业作为开年收缴物业费的鼓励政策使用。
15“杀一儆百”“杀一儆百”方法可用在个别“老赖”业主身上，如欠费久、欠费多还态度恶劣的业主。使用这种方法应当注意：所谓“杀”，一般指向法院提起诉讼，以威慑欠费业主，也可以在公共宣传栏公示欠费业主基本信息及欠费情况，将其“恶劣行径”公之于众。 选准“一”，也就是“杀的对象”要选准。选准了，可以起到威慑他人的作用；选择不准，则达不到预期的效果。16“红白脸”追缴法“红白脸”追缴法是一种软硬兼施的追款方法，即由两个收费人员一个“唱白脸”、一个“唱红脸”，或者只由一个收费人员追缴，既“唱红脸”又“唱白脸”。这是一个不产生冲突又可以施加压力的有效方法。这种方法的效果在很大程度上取决于两个收费人员的配合。“唱红脸”的人要有攻击性，必须制造足够的压力，甚至使局面尴尬，之后的作为才会有效。“唱红脸”的人要“凶”，但又要出言有理，保持良好形象；“唱白脸”的人则一般是负责人，要善于把握“火候”，如果是一个人既“唱红脸”又“唱白脸”时，则要机动灵活。把握好“度”是关键。17第三方协助追缴利用业主委员会、居委会、房管局等一切可能的第三方协助追缴欠费，形成对欠费业主的强制或变相强制。18寻找内因有些业主欠费仅仅是因为物业服务企业的服务不到位或者外包单位的服务不到位。这个时候，物业服务企业应正人先正己，要反思并改进服务，站在业主的立场思考，不断提高服务水平，赢得业主信赖。
19锁定核心问题 在催缴物业费时，核心的问题就是催缴物业费本身，再无其他。 如果对方表现出不满，收费人员要集中精力考虑催缴物业费这一核心目标，而不应关注对方的人格，即这个人怎么样不应该成为收费人员关注的重点。收费人员只需把对方的任何感情流露看作他的谈判策略，不要视为其对个人的人身攻击。收费人员唯一要做的，就是反复向对方确认什么时候缴纳欠费。20运用声音类策略收费也是一场博弈，收费人员和业主有时都在试探对方的承受力。所以收费人员要善于运用“故作惊讶”等声音类策略。据测试，90%的人对声音很敏感，因此在谈判中运用声音类策略往往很有效。如果对对方的方案不表示惊讶的话，你就是在告诉对方：“你的方案可以接受。”向对方表示出惊讶，暗含如下未说出的话：“你的这个方案太离谱了，你不应该这么不讲道理。”21保持正确心态有的收费人员在催款中会表现出某种程度的怯弱，没有丝毫的底气。这会影响收费的效果。收费前，收费人员必须要有坚定的信念，如果能做到信心满怀、遇事有主见，往往能出奇制胜，把本来已经没有希望的欠费追回。反之，则会被对方牵着鼻子走，本来能够收回的欠费也有可能收不回来。因此，收费人员的心理状态是非常重要的。 22和谐一家亲 开展社区文化活动（体育节、文化节、读书节、宣传日等）、帮助老年业主提送物品、给骑行业主主动开门可以拉近物业服务企业与业主之间的距离。多帮助业主，营造友好和谐的氛围，建立长期的亲密关系，有助于减少业主欠费的发生。转自：物业管理一点通
来源网络，版权归原作者所有，如侵权，请告知，我们及时删除或妥当处理，谢谢！
想要学习更多物业知识吗 ？
1.做好物业设施设备管理的措施与途径
2.做好物业保洁的七大要素
3.最新物业设备房划线管理规范
4.最新物业保安服务规范100问（经典）
5.最全物业管理安全隐患及防范措施
6.最全的新房交房验房细则
7.最全的物管应急预案流程图
8.自动喷水灭火系统施工过程中的48个常识
9.资深电工分享的接线方法口诀
10.专业知识教你如何全方位保护好你的小区
11.住宅类项目物业服务规范
12.知名物业的绿色物管之路
13.知名物业的10处暖心细节
14.知名物业：“上”系风采 · 服务“心”规范
15.智慧广场物业4大部门管理责任书
16.值得学习的36个物业服务细节！
17.知名物业装修管理控制要点
18.知名物业装修管理80问
19.知名物业优质服务五个百分百
20.知名物业消防管理知识50问
21.知名物业洗手间保洁工作规程
22.知名物业物业设备房管理可视化标准（图文）
23.知名物业设备间划线指南
24.知名物业三级安防检查指导书
25.知名物业会所、安保、环境服务挂图
26.知名物业管理细节服务
27.知名物业公司环境与安全目标、指标及48条措施
28.知名物业公司280项“红黄绿线”标准.docx
29.知名物业服务形象工作标准
30.知名物业保安18个规范动作
31.这17个小区物管风险，大企业都重视！
32.元旦期间物业人工作重点
33.雨季来临，物业人要提前做好这9点
34.优秀物业项目经理的15条标准
35.雨季、暴雨、防汛、防台的物业温馨提示范本
36.优秀物业项目经理门岗管理，都在用“7定”方案
37.营销案场物业考核评分表
38.医院物业岗位说明书
39.医院物业保洁12条品质化管理
40.医院物管：火灾应急处理的5个要点与措施
41.医院病房保洁六步工作法
42.一张图搞懂毛坯房如何验房
43.一家全面的物业公司到底有哪些服务？
44.一家全面的物业公司到底有哪些服务
45.一份完整的物业费调价攻略
46.一表汇总项目现场关键点检验提示
47.业主委员会换届选举流程
48.业主精装房收房流程
49.业主堵小区大门违反了哪些法律法规？
50.物业工程部优秀团队是如何炼成的？
51.新员工入职180天入职引导快速提升员工能力
52.物业客服管家的一天
53.写字楼物业管理巡视工作规范
54.写字楼物业管理突发事件管理办法
55.写字楼物业工程部精细化的9个岗位职责
56.写字楼物业服务中心的11个岗位职责.docx
57.写字楼物业保安部精细化的9个岗位职责
58.写字楼（智慧广场）物业管理巡视工作规范
59.写好年终总结的七个关键及禁忌
60.小区中哪些区域属业主共有？车库产权究竟归谁？
61.小区巡查查什么？怎么查？
62.小区物业纠纷问题汇总
63.小区物业遇上司法机关执法的8 条规则！
64.小区物业工程师傅管道施工中的17个避让原则
65.小区物业电动自行车管理建议
66.小区物业22条标准
67.小区物业11种突发状况应急处理
68.小区违规停放的车辆怎么处理？
69.小区管理责任清单出炉
70.小区安全停车示范12个注意事项
71.消防安全检查啥？咋检查？
72.消防安全检查，到底检查什么？
73.向知名物业学习交房的八大亮点
74.物业装修违章处理的那些事
75.物业装修管理服务精细流程
76.物业专项维修资金的申请使用程序是怎么操作的？
77.物业住宅小区如何突破调价难
78.物业中标志标识的颜色管理
79.物业秩序部保安巡逻的这些小技巧
80.物业知识300问！
81.物业之电梯工职责及规范要求
82.物业一线员工必须掌握的安全知识
83.物业销售案场项目招投标-评标方法（综合评估法）
84.物业消防12大类125条要点
85.物业项目如何对重点部位设置警示标志
86.物业项目如何创优
87.物业项目具体工作时间量化清单
88.物业项目经理最重要的5条工作标准
89.物业项目经理如何做好时间管理
90.物业项目经理快速成长的8个要点
91.物业项目经理的六个能力
92.物业项目经理到任后第一个15天必须了解的17件事
93.物业项目经理（主管）的53个怎么办？
94.物业项目交接查验注意事项及主要内容
95.物业项目管理的6个生命周期
96.物业项目管理冲突处置工作心得
97.物业项目各部门档案目录及保存期限
98.物业项目档案管理的25个分类
99.物业投标人必备，52条编制标书的常见错误！
100.物业暑假期间安全事项的温馨提示
101.物业设施设备维修的153个问题
102.物业设施设备防冻分级及应急措施
103.物业设备设施管理考试题
104.物业弱电施工的10个常见问题和10个注意事项
105.物业人员如何编写物业消防应急预案
106.物业人该如何去参观别人家的项目
107.物业人的100个怎么办（收藏）
108.物业前台客服的6个标准和7个场景模拟
109.物业企业亏本的七大因素及处理对策
110.物业企业27项物业服务流程（精简版）
111.物业年终工作考核项目检查明细表
112.物业客服人员如何正确应对情绪业主的10个要点
113.物业客服前台工作内容及操作规程，繁杂工作有头绪
114.物业客服礼仪礼节行为规范
115.物业客服管家一天干什么？看了这个你就会知道！
116.物业客服工作内容与电话催费技巧
117.物业客服的一天
119.物业经验—20条干货
120.物业经理最不应该说的10句话！
121.物业经理与员工需要立即沟通的10种情况
122.物业接管验收工作流程
123.物业交接是如何处理原物业公司预收的物业费？
124.物业基础知识-物业管理入门必读
125.物业环境精细化管理32个细节
126.物业环境保洁服务六大标准场景
127.物业管理中心投诉处理工作流程
128.物业管理一年四季与每月重点工作概览
129.物业管理需澄清的十大问题
130.物业管理条例100问
131.物业管理四大风险及其规避策略
132.物业管理如何实现创新管理？
133.物业管理绩效考核表
134.物业管理基础知识
135.物业管理规约制度
136.物业管理服务28个细节图解
137.物业管理风险控制十点
139.物业管理处主任岗位职责
140.物业管理必须熟悉的12个创新服务理念
141.物业管家走访业主须掌握的16个技巧
142.物业管家收费答问及应对措施
143.物业管家给装修业主的37条实用经验
144.物业管家电话催收物业费的9招技巧
145.物业公司怎样做好业主的回访
146.物业公司怎样理顺与业主的关系？
147.物业公司与业主委员会间的三大问题与处理对策
148.物业公司有效处理业主投诉的原则和方法
149.物业公司应如何处理与业主委员会的关系
150.物业公司应急演练须注意的100个细节
151.物业公司消杀虫控工作流程
152.物业公司停车管理问答汇编
153.物业公司日常服务品质检查评分标准173条
154.物业公司品质管理部检查的10个板块，95项细则
155.物业公司查岗作业指导书
156.物业公司暴雨应急预案三级预警措施
157.物业公司保洁七步工作法流程图
158.物业公司办公室6S管理
159.物业工作人员夏季应注意的8项重点工作
160.物业给地产开发的99条建议
161.物业给开发商的99条建议
162.物业各岗位43个细节服务
163.物业高管必备的企业管理秘籍
164.物业服务中心每日、每周、每月、每季、每年的工作要求
165.物业服务现场-风险识别与安全防范
166.物业服务权责划分常识问答
167.物业服务企业消防安全管理十项规定
168.物业服务品质提升5类16个细节
169.物业服务品质8大类80个提升方案
170.物业服务沟通高情商的100句话
171.物业服务定价成本监审
172.物业费提价方法及提价经验探讨
173.物业费收缴风险的6大防范措施
174.物业费收费依据法规汇总
175.物业费催缴，这样做效果好！
176.物业承接查验的流程与8个方法
177.物业晨会这样开，效率加倍
178.物业车辆停放管理攻略大全（车辆管理的方法与要求）
179.物业标识标牌设置与管理规范
180.物业保洁一毛钱标准管理
181.物业保洁新员工岗前培训内容
182.物业保洁工作应急方案
183.物业保洁服务的内容、礼仪、作业标准（全案）
184.物业保安员各岗位工作方法与技巧
185.物业保安排班布岗、巡逻路线设计及排班薪资计算，物业经理必备！
186.物业安全检查不可忽略的80个细节
187.物业安保服务提升从“基础管理”做起
188.物业6S管理之可视化定置
189.物业“春节期间物业工作方案”
190.卫生间日常清洁流程
191.为什么要成立业委会？业委会和物业公司有哪些关系
192.为什么要成立业委会？相关12个问题
193.XX物业有偿服务明细菜单
194.XX物业是如何培养员工的？
195.XX物业的九大服务细节
196XX物业不能对客户说的21句话
197.XX物业标杆案场服务细节
198.XX物业12项服务标准
199.外墙高空坠物温馨提示
200.提升物业经理沟通能力的三项基本功
201.石材泛碱该怎么破？这里有高招
202.设施设备机房标准化、可视化标杆建设
203.商业物业92个专用术语
204.三级绿化养护作业规范与考核办法
205.如何做好小区消防安全工作
206.如何做好物业管理中“7S”管理
207.如何做好物业管理的5常（5C）理论
208.如何做好物业公司品质管理工作
209.如何验收与管理室外消火栓系统
210.如何科学化加强规范物业管理档案
211.如何成为一名优秀的物业管理员
212.知名物业360°客服标准化5大阶段
213.让你催收物业费的能力提高N个档次
214.乔灌木整形修剪具体步骤
215.前期物业管理招标投标制度
216.评判一家好物业的10条标准
217.苗木绿化养护中的灌水基础知识
218.XX物业“二十触点服务”标准
219.XX物业维修上门服务流程
220.XX物业接管验收集中检查方法
221.XX物业的现场管理提升形象和品质
222.XX物业26个弱电工程问题的解决办法
223.XXXX管家电话催缴物业费9招技巧
224.精细化保洁七步工作法
225.经典消防安全知识讲座
226.XX物业安全主管闫研每日社区巡检
227.XX物业10个值得学习的品质细节
228.接管验收过程中的争议解决
229.交房期间业主维权突发事件应急预案
230.XX物业公司4项绝活让你feel倍儿爽
231.XX物业服务体系：金管家+生活家
232.会议室座位安排及奉茶礼仪
233.如何做好物业痕迹管理？
234.管家日常工作程序
235.关于规范市场拓展项目获取的管理要求【修改】
236.购物中心完美卫生间必备：10大基础和12大附加亮点
237.工程人员必须了解的15个物业防冻小妙招
238.高端物业管家训练营培训课件
239.高档小区保安员紧急集合演练方案
240.房屋维修基金应知18条
241.房屋出现质量问题该不该找物业公司？
242.防小偷秘笈—图解如何预防入室盗窃
243.范文《关于集中清理楼道杂物的温馨提示》
244.电梯常见的18个问答
245.电梯安全管理的10个制度
246.大型公共卫生事件应急预案编制指南
247.春节前物业公司7项21条重点工作
248.超详细高档物业电梯困人处理程序
249.超全面的物业公司消防维保方案
250.常见小区人身伤害事件及处理方法
251.保洁人员清洗电梯的详细规范流程
252.保安消防管理手册
253.保安队长常遇的十大棘手问题该如何解决？
254.XX物业服务体系五个百分百
255.办公楼项目质量目标分解（方案）
256.VK物业BI讲师培训教案(基准部分)
257.2019年春节期间的特别温馨提示
258.2018物业工作日常的20条必备规范
259.243个场景下，秩序维护员应该怎么做？
261.20大类158项物业窗口服务要点
263.12个常见违规装修案例，处理方法来了
264.10种物业消防安全隐患及整改措施
265.6岁女孩12楼坠亡，物业人有没有做好这三件事？
266.“高空抛物”物业咋整治
267.消防设备设施操作讲解培训课件
268.物业管理精细化服务的20个案例
......
500.秩序维护部地库岗礼节礼貌用语规范
点击阅读原文购买资料